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下一波房市危機 商用不動產的地雷快引爆
作者：經濟學人 出處：天下雜誌 428期 2009/08
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全球各地崩盤的房價好不容易穩定下來，另波房市危機卻可能快爆發。這回的地雷，換成了商用不動產。
眼前，全球各地的商用不動產市場一片淒慘。淒慘的主因，並非建商搶建，而是這些年來投資人的過度投入：網路泡沫後，機構投資人為了分散風險，把投資標的從股市轉為不動產市場，利用低利率大量融資買樓，打算靠租金收益與資本成長賺錢。
這套投資策略原本還行得通，但是遇上了經濟大衰退，投資人立刻暴露於高度風險中。地產經紀商指出，今年上半年，曼哈頓商辦的空置率增加至一一．二％，租金也比去年下跌了一六％。信評機構穆迪估計，光在五月份，美國的商用不動產價格就下跌七．六％，而比起二○○七年十月的高點，價格跌幅更高達三五％。
更糟的是，近年來的不動產融資也跟房貸一樣，被設計成複雜的金融商品──商業抵押擔保證券（CMBS）。許多在二○○五∼○七年間發行的這類證券，現在都發生了問題。
據估計，過去一年內，已經有近二九○億美元、相當於三．五％的CMBS發生違約，而且年底前，違約率可能達到六％。如果再加上來自營建業的龐大壞帳，美國銀行業的商用不動產放款損失，可能高達兩千億美元。許多小型銀行都可能因此而破產。
不只是美國，從西歐、中東歐、俄羅斯到亞洲，商用不動產市場都飽受低迷之苦。
許多小型銀行可能破產
在亞洲，新加坡與香港這兩大金融中心最慘。房地產經紀商高緯物業調查，去年六月至今年六月，新加坡的辦公室租金跌了一半以上，跌幅高居亞洲第一，香港排第二（下跌四三％），孟買（四○％）和上海（三二％）隨後。中國的商用辦公室市場也面臨供給過剩，里昂證券指出，上海與北京的商辦空置率都可能在明年達到三五％。
商用不動產市場的不景氣，往往會延續多年，日本就是一例：上一波房市高點，距今已經快二十年，然而房地產價格未見好轉，去年依舊跌了四．七％。（吳怡靜譯）
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