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╰☉�☉╯ 幸福來找你囉。
| 豪宅發燒 為什麼一幢三億的房子那麼夯？ 作者：熊毅晰 出處：天下雜誌 440期 2010/01 從台中七期到淡水河岸，台灣豪宅市場火熱，富商爭搶。但買豪宅不只是金字塔頂端的遊戲，豪宅效應，早已經擴散到你我身上。 |
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一月初，台中市一家日本餐廳包廂內，聯聚建設董事長江韋侖正對著電話大喊，「不可能，我現在不能再安排你們看屋了，我們看屋人太多了，這樣看下去，我什麼事都不能做了！」電話那頭，是台灣某家金控公司董事長的夫人。台中七期重劃區的「聯聚信義」，已經成為台北上流社會夫人團最夯的參訪點，因為，這是剛剛來台的陳雲林，唯一被帶去看的台中生活展示點。 聯聚信義，樓高二十九層，一層一戶，一戶三百五十三坪，每戶總價約二．五億元。光是每個月的管理費，就要六萬元，是一般上班族一個月的薪水。 這只是近來火熱到不行的豪宅縮影。陳雲林才幫聯聚信義加持不久，位於淡水紅樹林「水立方」的豪宅，又傳來最新捷報：鴻海董事長郭台銘斥資十億元，買下水立方大樓最高的三十九至四十一共四層樓，總坪數一千八百八十八．八坪，換算每坪單價約五十二萬，而這還是郭台銘默許水立方可以拿自己打廣告後的優惠價。 在距離市中心台北車站將近一小時車程的淡水，竟然每坪價格破五十萬，印證豪宅市場充滿無限想像空間。而在邊陲淡水不乏豪宅的地位也已經確立。緊鄰水立方旁，還有「藍海」、「海納川」二棟規格與景觀相似的豪宅，前者是三年前的建案，當時一坪約四十萬元，三個月就完銷；而根據後者在二○○九年最後一天發布的消息顯示，總共八十六戶的海納川，推出預售一年後賣到僅剩一戶，目前行情價是一坪約五十萬元。（以上皆面河戶的價格） 豪宅現象一「豪宅稅」起跑 究竟，為什麼豪宅開始當道？這波前仆後繼的豪宅風，又對台灣有哪些影響？ 「豪宅的世界，不可以用一般人的眼光去看，」永慶房仲集團總經理葉凌棋說。 |
既然不能用一般的標準來看豪宅市場，那麼近來在台灣吵得沸沸揚揚的「豪宅稅」徵收議題，似乎就有那麼幾分「正當性」。
豪宅稅只是社會慣用詞，並非修法增加此一名目課稅，而是修改原本房屋稅的開徵標準和公式。目前台北縣、市政府都在積極研擬如何調整課稅基礎，以及對所謂豪宅的認定標準，預計明年新的房屋稅課徵方式才會出爐。
不過，即便施行細節尚不明朗，台北縣市財政部門首長倒是已經做好準備。台北縣財政局長江美桃就在媒體上宣稱，豪宅稅的想法是符合社會公平正義原則，她特別強調，這對大多數民眾都沒有影響，只有金字塔頂端的五％，一年的房屋稅將比以往多繳幾萬元。
豪宅現象二連動效應 房地產泡沫？
葉凌棋強調，社會不該把有錢人購屋污名化，而且消費者心中自有一把尺，不會分辨不出豪宅和一般住宅的差異。他說，台灣房地產景氣從去年第二季開始回升後，「一般住宅和豪宅的漲幅，是二條不同的仰角，」他說。豪宅，是陡峭的那一條。
問題在於，分屬二個世界的產品，卻有價格上的連動效應。「你要買來當儲藏室我也管不著，但『帝寶』和隔壁房子課一樣稅，這不公平吧，」政大地政系教授張金鶚直言。
二○○五年底完工的「宏盛帝寶」，位於台北市仁愛路與建國南路交叉口，是台北近幾年來罕見位於市中心、基地面積最大的住宅。帝寶每戶最小坪數一百六十坪，目前市場喊價一坪一百八十萬元，比四年前預售時一坪九十萬元足足漲了一倍。
和豪宅劃上等號的帝寶，是台灣富商名人群居的象徵。包括鴻海郭台銘家族、頂新魏應州家族、宏泰林堉璘家族等都擁有至少三戶以上。
名人加持後的豪宅現象，讓台灣房地產景氣撲朔迷離。總是在台灣房地產市場扮演烏鴉、被建商稱為「空頭總司令」的張金鶚認為，台灣房地產景氣能夠很快在金融海嘯中反轉向上，並不是基本面轉好，而是全球熱錢流入的資金行情，和資訊扭曲所造成的「雙資」效應。
張金鶚認為，台灣豪宅現象正是資訊扭曲的主因。因為少數特殊個案、標的，所造成的房地產價格屢創天價消息，會讓一般民眾以為是出手買屋的時機。「房價漲，但是所得沒漲，接下來面對的就是台灣房地產泡沫，」張金鶚說。
豪宅現象三台北房產與國際接軌
不過，究竟什麼樣的房子才稱得上是豪宅？
現在市場上較普遍的認定方式，就是總價超過一億元的房子。但是，房地產的價格是創造出來的，先有價值，才有價格。
具備破億身價的條件並不簡單。葉凌棋分析，要構成豪宅主要有幾個要件：首先是個案所處的大區域有國際級地位；再來是地段的稀有性；第三就是獨特性。他說，這三個面向，至少要有一個，不然「豪」不起來。
葉凌棋以去年中開始銷售、創下國內豪宅價格新紀錄的「文華苑」（原中泰賓館址）為例，不僅地段稀有，在台北市區一戶高達二五○坪的坪數，在各家建商都已經找不到土地的情況下，也讓它更為獨特。
而這一切其實都顯示，隨著兩岸關係愈趨和緩下，台北的房地產已經晉身國際級城市之林。首位在淡水河出海口打造豪宅「藍海」的大隱開發董事長張裕能說，台灣房地產真正產生爆發力將會是在兩岸自由行熱絡後。
「香港地產的爆發也是在大陸客到香港自由行之後，」身兼甲桂林廣告董事長的張裕能說，只要符合國際人士活動的地方，就會漲得很快，若不符合而只是炒作，很快就漲不動，「現在是台灣房產邁入不同國際化層次的關鍵時刻。」
與國際重要城市房產接軌的大台北豪宅市場，近來表現確實亮眼。儘管在去年底，中央銀行就表達部分地區房市過熱的警訊，但根據永慶豪宅事業部的成交資料顯示，去年十二月大台北地區豪宅交易量反而開始大幅增加，不僅較上月成長逾三成，單月交易量更創下二十一個月以來新高。在龐大交易量的帶動下，台北縣市主要豪宅區平均成交單價分別達到每坪三十九．八萬和七十二．八萬的歷史新高。
對於富人而言，無論是彰顯身份地位，或是以收藏、投資的心理入主，還有一個很重要的台灣豪宅現象的加速器，就是節稅。
豪宅終極現象 兩極化社會
富人透過購買豪宅節稅，在台灣早已行之多年。一位外資會計師分析，無論是遺產稅，或贈與稅，計價水平都是公告現值而非市值，這中間就產生很大的操作空間。
這位會計師舉例，假設用市價一億買了一戶一百坪的豪宅，每坪單價一百萬，但通常權狀上的土地持份只有十坪，而這持份的十坪，公告現值還可能只有市價的三分之一。
再加上遺贈稅剛剛又從四○％調降到三○％，所以原本一億元的課稅基礎，透過購買等值房產後，課稅基礎已經從億為單位，大幅降至千萬，甚至百萬為課稅基礎單位，「節稅空間大得驚人！」
這也是為什麼總有許多人疾呼，從即將施行的豪宅稅，到遺贈稅等課稅基礎，應該從公告現值改為市值，才符合社會公義。而且，目前許多先進國家的房價都已經做到公開揭露，但台灣卻仍然不透明，「我買的房價，和鄰居不一樣，大家好像也滿習慣這樣，」張金鶚無奈地說，水清無魚，混水，大家才能摸魚。
看來，因兩岸關係和緩而讓台灣更加融入國際化後，一個台灣二個世界，豪宅功不可沒。
尹衍樑帶郭台銘看屋
2009年10月某一天，潤泰集團總裁尹衍樑、鴻海集團總裁郭台銘，這二位在台灣企業界各領風騷的重量級人物，難得相約在淡水。
約會的地點，在淡水紅樹林捷運站附近、淡水地區最高建物的甲山林「水立方」大樓。尹先生帶看、郭董買屋，這難得的組合，水立方當然出動甲山林董事長祝文宇親自簡報。
「總共1888.8坪，」聽到祝文宇報出最頂層四層樓的總坪數後，「發發發發」諧音讓郭董當場拍板下訂。
在依然有不少每坪十二萬價位的淡水地區，郭台銘竟然願意付出每坪五十多萬的價碼，顯示水立方的迷人之處。
「站在水立方頂樓放眼望去，右邊是觀音山，左邊是出海河口（紅樹林保育區），其中最漂亮是晚霞，夕陽西下，那是非常大的人生享受，餘韻，無價，」一位房地產代銷業者說出自己經歷過這「無敵景觀」的感想。
這也是為什麼郭台銘除了頂樓自住外，下面三層要規劃成接待國外客戶的招待所、企業會所之用。「就像上海與黃埔江的關係，台北的母親河就是淡水河，讓國外客戶享受淡水河最佳景觀，不正可以顯示自己的實力？」一位房地產業者說，以郭台銘精明的程度，一定是他認為值得，而且有投資價值，他才會出手。
另一個讓郭台銘出手的關鍵，就是潤泰。去年六月，繼台北101大樓、雪山隧道，Discovery頻道第三度報導台灣的建築工程，這次在亞洲三十二國播放的主角，是潤泰集團的預鑄工法，包括群創廠房，還有在水立方隔壁的「藍海」大樓，都是潤泰在Discovery頻道呈現的預鑄代表作。
從集團旗下的沛鑫到群創，廠房都交給尹衍樑的郭台銘，現在連住家都交給潤泰。這也是為什麼才剛剛買下帝寶不久的他，就來找尹衍樑指名要買潤泰蓋的房子，而包辦淡水藍海、水立方二大豪宅營造工程的尹衍樑，在蓋房子之餘，自然也樂於當個免抽傭的房屋仲介。
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